Vistorias bem feitas evitam discussões, aceleram a devolução de chaves e garantem segurança jurídica para inquilinos e proprietários. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) determina deveres de cada parte; a vistoria com laudo, fotos e vídeos é o instrumento que prova o estado do imóvel na entrada e serve de base para a comparação na saída — separando o que é desgaste natural do que é dano reparável.
Dica Abias: trate a vistoria como um check-up do imóvel. Quanto mais detalhada, mais rápida será a liberação de caução/garantia na devolução.
Base legal resumida (Lei 8.245/91)
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Art. 22 (locador): entregar o imóvel em condições de uso e garantir o uso pacífico.
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Art. 23 (locatário): zelar pelo imóvel, comunicar vícios e devolver como recebeu, salvo deteriorações pelo uso normal.
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Pintura e pequenos reparos: salvo previsão contratual, o locatário não responde por desgaste natural (ex.: amarelamento de paredes com o tempo).
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Vistoria com fotos e laudo: não é detalhada artigo a artigo, mas é prática consolidada e aceita como prova.
O que é desgaste natural x dano?
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Desgaste natural: marcas de uso regular (perda leve de brilho do piso, levemente amarelado próximo a janelas).
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Dano: algo que poderia ser evitado com uso cuidadoso (furo excessivo, porta quebrada, queima por sobrecarga em tomada, vidro trincado, pias estouradas, mofo por falta de ventilação).
Critério prático: se exige reparo corretivo para voltar ao estado de entrada, tende a ser dano; se é efeito do tempo/uso regular, tende a ser desgaste.
Como documentar (passo a passo prático)
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Laudo de entrada: descrever cômodo a cômodo, numeração de fotos e vídeos curtos (10–20s) com foco em pontos sensíveis (esquadrias, rejuntes, tomadas).
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Metadados: registrar a data (timestamp) e, se possível, salvar em pasta com nome “Laudo_Entrada_Endereço_Data”.
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Anexos de manuais e garantias: ar-condicionado, aquecedor, cooktop, etc.
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Laudo de saída: refazer o mesmo roteiro da entrada, comparando itens com as fotos iniciais.
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Assinaturas: coletar ciência/discordâncias por escrito (assinatura digital/eletrônica é válida quando prevista).
Checklist por cômodo (entrada e saída)
Sala e dormitórios
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Pintura e paredes (trincas, furos, manchas)
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Piso/rodapé (rachaduras, descolamento)
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Portas/maçanetas/fechaduras (funcionamento)
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Janelas e persianas (trilho, borrachas, travas)
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Luminárias/tomadas/disjuntores (teste com carga simples)
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Mobiliário embutido (corrediças, dobradiças, alinhamento)
Cozinha e área de serviço
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Bancadas e pias (lasquinhas, infiltrações, sifões, vedação)
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Armários (fungos, fundo solto, portas batendo)
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Rejuntes e azulejos (trincas, mofo)
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Pontos de água/gás/energia (teste com torneiras, fogão, exaustão)
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Aparelhos (cooker, coifa, aquecedor): registrar marca/modelo e teste básico.
Banheiros
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Vaso e descarga (vedação, acoplado)
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Chuveiro/água quente (pressão e aquecimento)
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Box/vidros/silicone (vazamento para fora, mofo)
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Ralos (escoamento, cheiro)
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Espelhos/armários (oxidação, fixação)
Varanda/áreas externas
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Guarda-corpo (fixação)
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Pisos externos (trincas, drenagem)
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Telas/redes (quando houver; atenção a pets)
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Infiltrações/goteiras (marcas)
Itens gerais e utilidades
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Contadores e leituras (água, energia, gás) com foto da leitura na entrada/saída
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Chaves, tags, controles (relacionar quantidade e funcionamento)
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Placa/numeração (porta/gás/garagem)
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Vaga de garagem (riscos pré-existentes, delimitação)
Vistoria em imóveis mobiliados/semi
Adicione ao laudo: lista de inventário (móveis e eletros), fotos do estado, funcional (ligar TV, geladeira, forno, micro-ondas, AC).
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Estofados e colchões: manchas, rasgos, odores.
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Madeira/laminados: copos quentes, água derramada (marcas).
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Garantias restantes: notas e manuais anexos.
Prazos e responsabilidades usuais
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Agendar vistoria de saída com antecedência mínima (ex.: 5 a 10 dias).
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Correções antes da entrega: pintura pontual, silicone, troca de louças quebradas, reparo de persianas, limpeza.
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Multa contratual: se houver rescisão antecipada, aplica-se proporcionalidade ao tempo restante (quando previsto).
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Caução/garantia: a liberação costuma depender da regularização de eventuais pendências de laudo e contas finais.
Como resolver divergências (roteiro objetivo)
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Releia o laudo de entrada e a cláusula de vistoria.
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Liste itens contestados (com foto “antes x depois”).
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Proponha solução objetiva: reparo, desconto proporcional ou fornecedor indicado.
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Formalize por escrito (e-mail/WhatsApp) com prazo e escopo.
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Persistindo, intermediação da Abias e, em último caso, orientação jurídica.
Cronograma da saída (sem dor de cabeça)
D-15: revise contrato; solicite checklist de saída à Abias.
D-10: identifique reparos simples (silicone, espelhos, tomadas) e agende pintor se necessário.
D-7: limpeza profunda, testes finais (chuveiro/ralos), fotos com data.
D-3: confirme vistoria com a Abias, separe manuais e chaves.
D-0: acompanhe a vistoria, registre leituras finais e assine o termo com observações, se houver.
Erros comuns que atrasam a devolução
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Não comparar com o laudo de entrada.
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Deixar para a última hora (pintura/reparos).
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Não registrar leituras (água/luz/gás).
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Furar em excesso sem reparar (buchas soltas, tomadas danificadas).
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Entregar chaves incompletas (tags/controles).
Conclusão
A vistoria não é um “bicho de sete cabeças” — é um processo técnico que protege as duas partes. Com laudo completo, fotos/vídeos comparativos e um checklist por cômodo, você evita discussões, acelera a liberação da caução e fecha o ciclo da locação com tranquilidade e justiça.
